Белград 101: как снять жилье

Комментарий от 06.11.22: после мобилизации в РФ цены изменились в большую сторону (1000+), а количество квартир на рынке критически уменьшилось. Но если отъехать от Белграда, то жилье найти можно.

Поиск жилья сейчас – это трудоемкое занятие.  В среднем поиск занимает от недели до месяца,  стоит готовиться к постоянным просмотрам и частым обломам, однако хорошее жилье на рынке есть. Обломы такие:  вы уже едете в такси смотреть, а вам отказывают по телефону (и так 3 раза подряд), или когда вы договорились заключить контракт, а хозяин все отменяет и повышает цену на 200 евро.  У меня это 2 недели было дополнительной работой. Но бывают и стремительные истории везения.

По опыту масс: усложняет поиск наличие животных (с кошкой вам сразу закрывается большая часть приличного сегмента квартир) и дефицит денег. Если денег мало, стоит рассмотреть кажущиеся отдаленными области Белграда  (на самом деле Белград довольно мал) или другие города Сербии поблизости – например, Панчево, есть много фанатов Нови Сада. Ниш никто не рекомендует, тк. он индустриальный, но там тоже можно жить. Зато открываются новые возможности – при желании в Сербии можно снять дом с садом.

В черте Белграда, кстати, тоже можно снять домик или половину за вменяемые деньги. Это бонус теплых стран. Видела прекрасные дома с террасой и даже парой яблонь за 500-800 евро.

Найти нормальное жилье реально, просто нужно настроиться.

К цене, которая указана на сайтах и в предложениях, сразу нужно приплюсовать ~150 евро за коммунальные услуги – и рассчитывать свой бюджет исходя из этого.

Спрос на съем жилье в Белграде из-за приехавших превышает предложение.  В августе-осенью ситуация может ухудшиться, т.к. в город возращаются студенты, которые весной освободили снимаемое в складчину жилье. Их ждет неприятный сюрприз в виде жилья за 600-1000 евро, что для еще зимнего Белграда было полной дичью.  Однако все мои коллеги после  пары-тройки недель мучений обзавелись постоянным жильем.

Белград в плане жилищного вопроса многократно превосходит Турцию, где хозяева требуют предоплату 6-12 месяцев сразу, а квартира часто сдается пустой.  Кроме того в Сербии не слишком распространены жуткие каморки, как у нас, по 25-35 метров, а жилье очень солнечное.  Студии существуют, но их мало. Обычное сербское жилье – это просторное жилище с крупной гостиной для сбора гостей и большим диваном в форме “Г”, часто есть терраса и так далее.

Для просторного жилья на двоих цена в среднем начинается от 600, недавно видела неплохое предложение за 400. Приехавшие обычно руководствуются русским ощущением, что то, что не центр, – это трэш, но в Белграде все устроено иначе, он сам по себе небольшой и повсюду ходят автобусы.

Из-за теплого климата выбор жилья в Белграде может включать в себя квартиру в коттедже с садом или неожиданную террасу с пальмами на последнем этаже. Застройка очень эклектична. Как-то смотрела квартиру на солнечном чердаке со срезанными окнами, видом на черепичные башенки и чумовой спальней   – всего за 500 евро. В Земуне так вообще можно найти что угодно.

Если вы начинаете искать – и теряете надежду, то это напрасно. Всегда что-то появляется в разных ценовых диапазонах.  Сильно облегчит ситуацию наличие знакомого серба. По факту сейчас в Белграде сформировалось два рынка – для местных и для приезжих с разными ценами на жилье.

Основные моменты

Не все квартиры сдают иностранцам.  Ряд красивых квартир не для вас. Если объективно хорошее предложение висит дольше двух дней, то обычно либо не для иностранцев, либо уже сдано.

Если вы хотите снять жилье и затем получать ВНЖ, нужно заключать контракт на год и вписать в него членов семьи/гражданского партнера. Необходимо удостовериться, что сдающий – собственник жилья и это прописано в системе eKatastar либо у него есть договор, т.к. собственник должен будет вас регистрировать в полиции.

При съеме  стоит вписать в договор возможность регистрироваться в полиции без присутствия собственника. Выглядит это примерно так:

Закуподавац изричито дозвољава Закупцу и члановима његовог домаћинства, и то следећим лицима: ________________________, пасош бр. ________________; __________________, пасош бр. __________________, да на основу овог уговора самостално врше пријаву свог боравишта у полицији на адреси предметног стана (бели картон).

Сделайте копию договора о владении хозяина жильем. Также нужно взять у хозяина ID readout – распечатку с чипа его ID-карты, если карта новая, или сфотографировать ID, если карта без чипа. Это необходимо для получения ВНЖ.

Куча квартир сдается людьми, которые потом уедут из Сербии отдыхать/работать в другие места, т.е. оформлять все надо сразу, либо не собственники квартир. Иногда предлагают зарегистрировать вас по адресу, где живут сами, т.к. на съемную квартиру нет документов. Соглашаться на такую фиктивную “прописку” или нет, решать вам, зависит от обстоятельств. В Белграде полиция вряд ли пойдет проверять, живете ли вы по адресу из ВНЖ, но в городах поменьше – запросто, приходят и проверяют. Чтобы защититься от обмана, надо иметь квартиру от собственника.

На сотнях людей проверено, что наиболее эффективным способом поиска является куча риэлтеров. Риэлтеру нужно будет заплатить 50%-100% стоимости жилья, однако иначе вы сбрендите. Если экономия денег для вас – критический вопрос, будьте готовы звонить, ездить, ездить и звонить – и общаться на сербском с хозяевами.

У вас не будет времени “на подумать”, поэтому если жилье в целом нравится, нужно немедленно заключать контракт, т.к. до вас и после вас стоит очередь. Бесчисленное количество ребят упускало первые хорошие квартиры по этой причине.

Лучше поставить Viber для переписок и сбрасываний фоток, а по предложениям звонить по номеру, а не писать.  Те, кто пишут, оказываются в конце очереди.

Не полагайтесь на сайт cityexperts.rs как основной вариант. Он удобен,  у него есть английский интерфейс, комиссию берет с владельца жилья и сам он сделан весьма ладно,  однако приехавшие перегрели его до умопомрачения.  Сделать обзор он подходит, но искать там что-то сейчас как основной вариант – терять волосы на голове и время. Идите на сербские сайты и к риэлторам, т.к. иначе череда поездок и обломов вас добьет.

В квартире может не быть интернета, но это не всегда приговор – нужно уточнять у хозяина и просить его заключить договор с провайдером. Желательно, чтобы именно он заключил договор, т.к. с людьми без внж работают не все провайдеры.

Судя по фото, в Сербии любят ковры и прочий балканский шик (мои приятели сняли хату с золоченым черепом на стене и неработающим фонтаном в углу), и ковры на фото квартир обычно не радуют. Это мешает людям здраво думать. Ковры вы можете одним движением свернуть и убрать, а вот найти квартиру нужной планировки так же легко не выйдет.

Кондиционер обязателен.  В Белграде летом очень жарко, он раскаляется, как бетонный мешок.  Если у вас есть деньги на установку и установить можно, а квартира топчик, можете рискнуть, но без кондиционера вы превратитесь в желе.

Где искать

Правильный ответ – везде!  И еще под рукой надо держать переводчик с сербского, чтобы не испытывать чувство беспомощности от сайта на непонятном языке.  Ничего страшного в этом нет.

https://www.4zida.rs/ – агрегатор, там удобно находить объявления от агентств – и сразу идти на сайты агентств, работать с агентами.

https://www.halooglasi.com/nekretnine/ – агрегатор, есть объявления от собственников и от агентств. удобно отфильтровывать – и либо идти на сайты агентств, связываться с ними, либо храбро общаться напрямую с владельцем (многие не знают английского, но многие и знают).  страшные фотки пусть вас не пугают, это такой стиль.

https://cityexpert.rs/ – удобный сайт с картой, но перегрет, т.к. все ленивые люди, не желающие сидеть с переводчиком, идут сюда. Поэтому цены выше, запросто можно попасть на живую очередь из людей + вас будут постоянно обламывать. Но зависит от ценового диапазона –  от 1000 можно искать вполне. Нюанс – английские фильтры не всегда работают корректно.

Пара агентств для примера: Beostan https://beostan.rs/sr , Astra https://astranekretnine.com/sr/izdavanje/0 ,  Beocity,  https://www.srbija-nekretnine.org/ , oglasi  и так далее.

Рабочий вариант – 2-3 агента, но были у меня люди, которые по 5-10 набирали. Как правило, они говорят по-английски – и смогут уточнить детали у хозяина. Пишете им кратко, сколько людей, какая площадь, какая цена и нюансы – и вперед.  Могут кидать, что попало, из-за перегрузки.

Так где жить вообще?

Белград сильно отличается в смысле понимания, где жить, от того же Питера.  И выбор сильно зависит от того, будете ли вы ездить в офис в Белграде, один вы дикий гуляка или с семьей и так далее. Я даже не буду пытаться давать советы, у всех разные критерии выбора.

Карта, чтобы примерно сориентироваться https://hoodmaps.com/belgrade-neighborhood-map:

Не согласна с рядом тегов, но обзор карта дает. Из нее видно, что то, что обычно считают центром русские, – это туристическая зона, а то, что они считают “ебенями” – это районы для богатых и классная малоэтажная застройка поодаль от центра.  Город делится на две части – новый Белград (слева за рекой) и старый Белград (справа), сверху над рекой – “ебеня”. Пригороды тут, вот немного Панчева.

В каждой зоне есть масса мелких районов – и они все разные!  Учитывая, что Белград стоит на холмах, бывают разные сюрпризы.  У всех райончиков свои вибрации. Поэтому перед съемом лучше несколько дней поездить по городу и посмотреть, не полагаясь на описания.  Кое-где живут цыгане, они тут занимаются металлом и мусором. Я изъездила кучу мест, но не буду их обозревать, это отдельная статья.

В общем как-то так:

Слева сверху – Земун. Это по сути отдельный красивый городишко, погуглите, ставший районом Белграда. Но по факту это спальный район, просто малоэтажный.

Но и это Земун:

В Старом Белграде очень много малоэтажной застройки, там нет нашего Мурина или чего-то подобного за исключением одного “небоскреба” в Звездаре. 3-5 этажей в самый раз, в спальниках – под 9.

Я живу по этой карте справа, недалеко от центра, среди хипстоты, нормисов и туристов. Так и есть, в общем-то. С одной стороны у меня пенсионеры, с другой Дорчол, местный хипстерский район.

Новый Белград – это однообразие и многоэтажки, но одновременно длинные набережные,  большой парк, река, бизнес-центры, торговые центры, клиники, ежи и цикады, так что многим не особо и надо оттуда выбираться. Дело вкуса. Айтишники склонны недооценивать левый берег, но там много неплохого просторного жилья, пусть застройка и скучная.

Также почему-то россияне недооценивают Вождовац и районы ниже моста в целом, хотя там место вилл для богатых, а Вождовац – это зелено и хорошо плюс трамвай в центр, хотя там очень тихо, не для тусовщиков.

Не надо селиться рядом с нижним мостом между Старым и Новым Белградом, там жуткая транспортная развязка (конец Савского венаца).  Но тут каждому свое.

Нюансы съема.

Упомяну пару вещей.

Осторожнее с жильем на берегу реки. Днем оно может выглядеть очень красиво, но Белград ночью и Белград днем – совершенно разные города с разным набором заведений.  На берегу работают бары и дискотеки, в которых на всю громкость врубают басы, – и заснуть вы не сможете.  Вдали от дискотек на нижние этажи могут щедро прилететь комары, хотя  в целом по городу их нет. Проблема шума касается и центральных районов старого города – днем все может выглядеть прекрасно, но ночью там будет бар-хоппинг с музыкой, так что приглядывайтесь.

Вплотную к зоопарку жить не стоит  – там стоит запах хлева. На соседних улицах уже норм.

Горячую воду в Белграде получают с помощью бойлера. Есть проточный тип, который нагревает по ходу дела, есть аккумулятивный, т.е. набирается много воды, она подогревается – и там ждет, пока вы пойдете помыться. Второй вариант совершенно естественен, но в старых хатках бойлер может быть очень маленький. Тогда если вас двое, второму придется ждать, пока вода нагреется  =) Так что смотрите, что там за бойлер.

В Белграде есть масса неизвестных типов отопления. В Белграде зимой много топят углем. Во многих квартирах используется центральное отопление (централно греjање), как и в России.  Платить за него нужно и летом (40-100 евро в зависимости от площади), поэтому экономным стоит призадуматься, но в целом удобно.

Если вы хотите снять мелкую хатку, ее можно отапливать электрическим радиатором (норвешки радиjатор) или есть экзотика в виде термоаккумуляционной печи (TA pec), но мне неизвестно, насколько это эффективно и не будете ли вы мерзнуть, хотя белградская зима значительно мягче российской. Возможно, за счет привычки к холоду россияне могут тут сэкономить =)

TA Pec – это штука, которую нагревают электричеством ночью за счет того, что ночью тарифы на электричество дешевые, а днем она просто отдает тепло. Не знаю на счет эффективности, но такой вот олдскул. Отдельные дома отапливают котлами на топливных гранулах.

Депозит, если вы съедете раньше, чем срок контракта (год), вам не вернут.  Обычно платят за 1 месяц + депозит + комиссия риэлтору, если он был.  Но сейчас ряд хозяев прямо наглеет – и требует депозит за два, иногда даже три месяца, причем с конца (т.е. если вы съедете, его не вернут). Шлите таких хозяев нахер, это не норма. Плюс, если согласитесь, испортите жизнь множеству людей после вас.  Согласные на все питерские и московские айтишники и без того испортили обстановку на рынке жилья.

Плиты тут электрические.

Как правило, в съемных квартирах нет пылесоса.

Если вспомню еще что-то вопиющее, добавлю.

Первая часть тут –  https://mor.yasher.net/2022/05/21/belgrad-otnoshenie-dengi-eda-registraciya-privivki/

Фото взяты из реальных предложений, действительных на 13.07.2022.